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綠城集團宋衛平的創業故事
2017-9-18 15:21:46 來源:本站收集

   懂歷史、打橋牌、踢足球,他以“激進賭性”聞名地產業,被稱為“賭徒宋員外”。初出茅廬就敢背負300萬造房子,一路引領高端住宅商品房的潮流。他是宋衛平,綠城集團的創始人。

1957年,宋衛平出生于浙江紹興嵊縣。11歲那年,他花了一個星期看到《三國演義》頭五十回,便開始念叨要去水泊梁山當好漢。

不過,當時的宋衛平瘦得一陣風都能吹倒,體重不足50斤,父親打趣,“連個米袋都背不起,梁山不要1米3的小豆芽!”宋衛平的遠大夢想就那樣破滅了。

當不了好漢,那就做個秀才吧。從此,宗衛平一頭扎進父親的書堆,《離騷》、《楚辭》、《儒林外史》,他翻了個遍。初二時,更是迷上了《孫子兵法》,就連釣魚都念念有詞,“調虎離山、調虎離山,”結果魚沒有釣到一條,自己卻一不小心滑進河里。

1977年10月,我國恢復高考。已經20歲的宋衛平憑借自小的古文功底,順利考入杭州大學歷史系。

在大學,這位以“激進”震動日后地產界的“賭徒宋員外”已開始折騰。同學們上課、寫作業,他卻熱衷于參加各種學生會和廣播站,“開講座、寫稿子、辦報紙、組織社團活動。”不到1年,宋衛平就成了杭大的學生領袖,并結識了后來的創業伙伴壽柏年。

1982年,他分配到舟山黨校當老師,“給黨政干部上歷史課,每周2節課。”那期間,他上午備課,下午釣魚,晚上寫稿子。宋衛平經常在《沖浪》里發點小雜文,針砭時弊,并集中火力批判社會陋習。領導好言相勸,“上班就上班,不要言論太激進!”

也是,不能連累領導。于是,1987年,宋衛平主動離開黨校,跑到珠海去“沖浪”了。此后,他先后干過編輯、做過記者,搞過貿易。海邊無甲子,寒暑又一年,一晃就是7年多。

1994年,宋衛平已經37歲,可除了胡子一大把外,依舊是兩手空空。那年,他心灰意冷地回到杭州,在西湖邊上碰到了壽柏年,“再怎么折騰,還不是給別人打工,為什么不自己當老板呢?”老同學一句話驚醒了夢中人!

當時,我國房改政策箭在弦上,“取消福利分房,推行房屋商品化。”東南沿海的房地產價格坐地暴漲,萬科、保利、金地、招商等4大龍頭初顯崢嶸,恒大等華南地產五虎開始起步。

“只要站在風口,豬都能吹上天。”于是,宋衛平業決定湊熱鬧,他與壽柏年兩人湊了15萬,組建成綠城房地產。

蓋房子,關鍵是要有錢。為此,宋衛平麻著膽子,找到珠海曾經做電子貿易的朋友,“借300萬,一年后連本帶利全部還清。”

“有膽子借錢,有本事借到錢。”這是宋衛平的過人之處。同時,知識分子的特性也顯露無疑。當年招聘會,宋衛平出的考題是,“如何理解《論語》‘春服既成,冠者五六人,童子六七人’這句話?”

當時,120個應聘者有118個覺得筆試題太變態,唯獨2位古文高手成功入圍。宋衛平沒有看錯,僅僅半年后,那2個人策劃的營銷方案就讓公司成功賺了5千萬。自此,大伙全服氣了。

知人善用,宋衛平的眼光就是那么老道。1995年,綠城的第一個房地產項目杭州丹桂花園面世,立刻一炮而紅,那么,他是怎么做到的?

彼時,龍湖以小戶型賺得第一桶金,而孫宏斌的順馳從天津起步,憑借“代理+開發”的模式,很快將版圖延伸到長江三角洲。

和他們不同,宋衛平一上來就瞄準富人口袋,“就開發低樓層、低密度的別墅。”沒有金剛鉆攬不來瓷器活,他篤信品質為王,造房不惜工本,“雙拼別墅的外立面石材稍有色差,竟然把整面墻敲掉重來。”

丹桂花園小區里面,隨處可見各種奇花異草點綴在三角形斜坡屋頂下,即便聯排也配置私家花園、停車位。小區內,配套設施全面,“超市、游泳池、兒童游樂區、健身房、品牌商鋪應有盡有。”

要知道,當時的別墅大多健在市郊,雖然風景優美,但交通不便,配套措施少,“住進去就與世隔絕,日常生活很不方便。”

當然,價錢是價錢,丹桂花園平均每棟不低于50萬。那么貴,有人買嗎?當然有!當時很多江浙老板靠外貿掙了大錢,急于換上檔次的房子,綠城丹桂花園正好符合他們的胃口,更是出現連夜排隊的火爆景象,46棟別墅在3個小時之內就搶購一空,宋衛平也賺到了第一個2000萬。

此后3年,他相繼推出金桂花園、銀桂花園、丹桂公寓、月桂花園等8個系列,營收一舉突破3個億。要知道,那個時候,馬云才剛剛創立了中國黃頁,還在滿世界畫大餅拉投資呢!

賺到了錢,宋衛平開始搞起了副業,“從前當體育老師踢足球,也算個標準的前鋒!”1998年,他拿出1000萬,成立綠城足球俱樂部,“組建青年隊和少年隊,到南斯拉夫參加專業培訓。”

沒想到,2001年10月,中國足壇爆發“甲B五鼠”事件。宋衛平高呼“對球場上的反賭掃黑一查到底!”在全國發起打假行動。雖然最后的調查不了了之,但宋衛平也貼上“反黑斗士”的標簽,由此綠城的公信力也隨之急速提升。

帶著意外的收獲,宋衛平加大力度拓展房地產業務。2002年5月,他推出綠城·春江花月項目,除了別墅,還有高層、小高層公寓,會所,商鋪和生活設施外,繼續在環境方面高舉高打,“北傍鳳凰山,南臨錢塘江,可直觀大潮奇觀,更有長達9公里的濱江綠帶公園。”

結果,開盤短短13天,銷售額就達3.5個億,一個月后突破6億!宋衛平不僅創造出杭州樓市的銷售奇跡,綠城項目也成為臨江景觀住宅的標桿。

此后,他大手筆在北京、上海、深圳、武漢等地投標買地,一度同時開發20多個項目。不過,別看項目多,宋衛平事必躬親,他嚴格把控每一張圖紙,“同一個設計方案,800多個安裝標準,要求誤差在0.5以內。”

正是靠著較真的狠勁,入道10多年,宋衛平帶領綠城從杭州到北京,甚至遠至大慶、新疆,沒有一套出現過質量問題。

除了把控質量外,宋衛平還要求物業配套做到極致,業主住在綠城社區,可以送孩子上綠城幼兒園,吃綠城物業配送的有機蔬菜,蓋綠城商場的澳洲進口羊毛被,到綠城醫院看門診,看綠城足球隊比賽,參加綠城鄰里節。

2003年7月,合肥綠城桂花園,一位物業管家突然接到3號樓一戶人家的電話,一接起來卻沒有聲音,管家出于職業習慣,安排保安上門。卻發現那家里的老太太腦梗發作,躺在床上不能動彈。真是一個動作救了一條人命。

最關鍵的是,在全國進軍途中,宋衛平一方面延續“綠城質量”,一方面研究地域特點,因地制宜搞出很多個性化項目。京城大氣包容,綠城北京御園就融合了“西山皇脈”氣質;上海講究洋派精致,綠城上海玫瑰園延承“老洋房”精髓;湖南是偉人故里,綠城長沙青竹園就契合“荊楚精神”。

大到社區規劃、居室布局,小到地磚花草、門窗把手,宋衛平要求在綠城血統中烙上區域印痕。其中,西湖楊柳郡突出中式風格,以古代博古架分割功能區。海口桃李春風度假項目,融合東南亞風格,周圍遍布高爾夫球場、馬場、游艇會、名品折扣店等場所。

到了2004年,綠城銷售額達到46個億,宋衛平打遍天下無敵手,直逼業界老大萬科。

2006年,宋衛平帶領綠城在港交所成功上市,市值超過180億,一時風頭無雙。

有了資本做后盾,宋衛平開始無視地價飛漲,放開手腳買地囤地。到2008年時,綠城集團的土地儲備量達到1500萬平米,共有21個在建項目。5月,宋衛平又聯手浙信房產、浙江報業等集團,斥資30多億購得杭州3宗優質土地。

然而,風云突變!受2008年金融危機影響,房價立馬進入寒冬,就連一向堅挺的北上廣深房價都市嘩嘩下跌。宋衛平傻了眼,“綠城房子一降價就等于白送,連成本都收不回來啊。”

怎么辦?關鍵時刻,宋衛平的個人魅力和江湖交情拯救了綠城。好人緣下,先是馬云出手相助,“組織員工購房,全買綠城旗下的項目。”再是九龍倉伸出援手,“現金收購部分股份,緩解綠城的資金壓力。”更有業主直接給物業打電話,“援助4000萬,幫綠城過冬!”

那些忠實的“綠迷”更是綠城房子蓋到哪里,他們就買到那里,“自己重復買綠城,還鼓動親朋好友買。”同時,這些粉絲還紛紛買綠城股票、看綠城足球。

正式靠著幾十萬忠實的客戶,宋衛平有驚無險度過了寒冬,到2010年底,綠城的銷售業績突破530億。

照理說,吃過一次虧,宋老板該謹慎一點。但他沒有,一旦轉過運來,“宋衛平的賭性又上來了,2009年,他豪擲400億,在全國30多個城市拿地。

再一再二不能再三,這回他撞到了國家的宏觀調控的槍口上。為抑制房地產價格的非理性瘋長,2010年政府下了死命令,先后推出十二道金牌,“公布限房令,推出限貸令。”

結果一夜之間,綠城資金鏈斷裂,最高負債303億。有地沒錢的宋衛平只好斷臂求生,靠賣項目回籠資金。好在2012年,曾經犯過同樣錯誤的孫宏斌伸出援手,斥資33億收購綠城項目。

之后,雙方成立融綠,借著孫宏斌的“銷售鐵軍”,宋衛平終于緩過一口氣。就在融綠成立第3天,無錫蠡湖的香樟園開盤,130套房源當天就賣掉了116套。次年,融綠收購上海香溢花城,之前每平米4.6萬賣不出去的樓盤,隨后以每平5萬的高價賣光。

要知道,在綠城,造房子是核心。而在融創,賣房子是關鍵。融綠一下子組合雙方的2大優勢,出現了1加1大于4的效果。到了2013年,綠城銷售額接近250億。

錢是賺到了,但窟窿太大,還是填不滿。2014年6月,無奈的宋衛平決定出售綠城足球、醫院、學校3個板塊。他找上老朋友馬云幫忙,“綠城足球給你49%的股份。”

但沒想到的是,隔了不到2周,在廣州,馬云和恒大的許家印宣布“在一起”,“阿里巴巴投資12億入股恒大。”宋衛平很受傷,“老鄉怎么都不想著自己老家呢!”

然而,生意就是生意,2014年5月,宋衛平只能繼續出售綠城股份,接盤的是依舊是孫宏斌,“轉讓24.3%的股份,價值50億。”孫老板當然滿心歡喜,立刻付了50億,把隊伍開進綠城,還立竿見影提升3成銷售額。

然而,工作重點的不同,孫氏風格與綠城風格完全不一樣。短短3個月,宋衛平就收到了來自業主和供貨商的40多個投訴電話。這下“房癡”宋老板不干了,“綠城品牌不能受損,交給孫老弟不行。”于是,宋衛平頂著資金壓力,連本帶息還清了孫宏斌的巨額投資,重新為綠城找買家。

終于,2015年,中交成為綠城新主人。此后,在堅持“宋氏質量”的原則下,綠城開始反周期投資,以“撿漏”方式拿地,“700億投資,其中300億自有資金,其他則是合作開發。”

當年11月,綠城房地產的銷售面積超過560萬平米,銷售額達到1028億,挺進“千億軍團”。同時,邁出全球化腳步,聚焦印尼、澳洲、東南亞、北美等4大區域,籌備完成10個項目的落地意向。

如今,宋衛平開始打造“藍城理想小鎮”。今年9月,宋老板推出烏鎮雅園,“引進養生、醫療、度假3大主題,營造養老小鎮模式。”同時,他公布發展規劃,“計劃10年打造100個小鎮,實現萬億銷售額。”

宋老板能贏嗎?

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